W ofertach wielu nowych inwestycji deweloperskich pojawiają się często zamiennie pojęcia domu i segmentu jednorodzinnego. Podobna sytuacja występuje niekiedy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, a jeszcze częściej pojęcie segmentu pojawia się w codziennym języku potocznym, bądź w materiałach marketingowych deweloperów. Poszukując wymarzonego lokum dla swojej rodziny warto upewnić się, czym różnią się powyższe określenia oraz czy za różnicą językową kryje się odmienny charakter produktu?
Zacząć należy od tego, że pojęcie „segmentu” jednorodzinnego nie występuje w ustawie Prawo budowlane. Ustawa posługuje się wyłącznie pojęciem budynków i lokali mieszkalnych. Zgodnie z art. 3 tej ustawy, przez budynek mieszkalny jednorodzinny rozumie się „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;”. Pomimo tego, pojęcie segmentów jednorodzinnych mocno zakorzeniło się w potocznym języku, dlatego przed zakupem wybranej inwestycji warto upewnić się co do prawnego charakteru produktu końcowego.
Z przytoczonej definicji ustawowej wynika, iż w zależności od projektu architektonicznego zleconego przez dewelopera, segment jednorodzinny może mieć w szczególności formę lokalu mieszkalnego pionowo wydzielonego z przestrzeni budynku jednorodzinnego, z odrębnym wejściem z poziomu gruntu. Niekiedy jednak mianem segmentu potocznie określa się również samodzielne budynki w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, bądź nawet lokale w niewielkich budynkach wielorodzinnych (np. 4-lokalowych), o ile zostały wydzielone pionowo z przestrzeni budynków i posiadają odrębne wejścia. Segment w formie lokalu mieszkalnego może być użytkowo i funkcjonalnie bardzo zbliżony do domu jednorodzinnego, szczególnie jeśli z prawem jego własności będzie związane prawo wyłącznego korzystania z określonych części nieruchomości wspólnej, np. z części terenu zewnętrznego tworzącego zielony ogródek bądź miejsce postojowe.
Przedmiotem własności będzie wówczas docelowo odrębny, samodzielny lokal mieszkalny posiadający własną księgę wieczystą (lecz nie posiadający pełnej odrębności konstrukcyjnej od reszty budynku), a nie wydzielona geodezyjnie działka gruntu zabudowana budynkiem. Jest to rozwiązanie często stosowane w wypadku inwestycji, w których deweloper decyduje się wyodrębnić do sprzedaży jednostki mieszkalne o najczęściej poszukiwanych przez klientów metrażach, aby zaoferować je w cenach poszukiwanych i akceptowanych przez rynek. Jest to rozwiązanie w pełni zgodne z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o ile plan nie wyklucza na danym terenie zabudowy jednorodzinnej budynków dwulokalowych. Zawierając umowę z deweloperem, charakter nabywanego produktu powinna jednoznacznie określać umowa deweloperska oraz prospekt informacyjny.
